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 Rédigé par LOUSTALOT BARBE Anthony, expert-comptable
 
Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) reste encore actuellement une niche fiscale très intéressante par rapport au régime « classique » de la location nue imposable au titre des revenus fonciers.
 
Principalement parce qu’en tant que loueur (bailleur), vous déduisez chaque année une fraction d’amortissement de votre bien immobilier ; ceci en profitant du régime des plus-values immobilières à la revente (c’est-à-dire le même régime d’imposition des plus-values que pour un bien en location nue).
 
Mais la loi a tout de même prévu deux limitations à ces avantages : 
  • L’une positive : les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal et sont mis en report (sans limitation) pour leur partie excédentaire (voir article LMNP - le casse-tête de la liasse fiscale),
  • L’autre négative : les « vrais déficits » c’est-à-dire ceux réalisés hors amortissement du bien (en pratique surtout la 1ère année si vous déduisez « one-shot » les frais de notaire) ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices imposables du LMNP des 10 années suivantes. Passé ce délai de 10 ans, les déficits non imputés sont perdus. 

Certains professionnels ont recherché pour leur client l’optimisation fiscale maximale en imputant prioritairement sur les premiers bénéfices du LMNP les déficits antérieurs en report. Il s’agissait de ne pas perdre les déficits générés les années antérieures au bout de 10 ans ; les amortissements excédentaires étant quant à eux reportables sans limite. 

Au final, il n’en est rien puisque le Conseil d’Etat a rappelé (dans une décision transposable) que, lors de l’apparition des premiers bénéfices LMNP, l’imputation des amortissements mis en report s’effectue prioritairement aux déficits antérieurs (décision moins favorable pour le contribuable). 

Dans la pratique, pour un bien dont la rentabilité est suffisamment importante, aucun déficit ne sera perdu. Le problème se situe surtout au niveau des biens à rentabilité moyenne ou faible. Il reste indispensable de bien estimer dès le départ la rentabilité prévisionnelle du bien avant de déduire « one-shot » les frais de notaire plutôt que de les amortir ; faute de quoi le déficit généré ne pourra avoir trouvé à s’imputer au cours des 10 années suivantes. 

Quoi qu’il en soit, ces ajustements ne sont pas de nature à remettre en cause les avantages fiscaux du LMNP. 

Le cabinet ALB CONSEILS vous accompagne dans la réalisation des missions LMNP et ce depuis leur création jusqu’au dépôt de la liasse fiscale à l’administration. Grâce à l’interface collaborative de notre cabinet, nous accompagnons nos clients partout en France à des tarifs compétitifs à partir de 350 € HT/an pour un bien (soit 140 € TTC par an après réduction d’impôt si adhésion à un centre de gestion agréé).  
 
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