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 Rédigé par LOUSTALOT BARBE Anthony, expert-comptable
 
La location meublée exige davantage d’investissements (personnels et financiers) et comporte davantage de risque qu’une location nue. La contrepartie réside à ce titre dans le niveau d’imposition des revenus locatifs, normalement plus faible en location meublée. 

Pour autant, est-il possible de passer d’une location nue à une location meublée ? Dans quelles conditions ? 

La solution la plus recommandée consiste bien évidemment à aller au bout de la location nue (bail de 3 ans). A la sortie du locataire, le loueur procèdera aux achats de meuble, visites puis signature du bail en meublé. Un « rafraîchissement » du bien immobilier peut également s’avérer nécessaire entre 2 locations. A ce titre, il est indispensable de conserver les factures d’achat de meuble, d’entretien et de réparation et de déclarer le début d’activité du LMNP avant le commencement des dépenses pour conserver le droit à déduction.

Si en revanche le loueur ne souhaite pas attendre la fin du bail de 3 ans de la location nue, il peut rechercher un arrangement avec son locataire. En pratique, il rachète les meubles du locataire (évaluation de la valeur vénale des meubles) et fait signer au locataire un bail meublé généralement aux mêmes conditions que le précédent bail (durée de 3 ans, pas de hausse de loyer, pas de majoration du dépôt de garantie et décompte des charges locatives au réel). Bien sûr, cela n’est possible qu’avec l’accord du locataire qui peut tout à fait refuser l’opération et aller au bout du bail de 3 ans.

Sur le plan fiscal, la 2ème option n’est pas sans risque. En effet, l’administration peut, dans le cadre d’un contrôle fiscal, tenter de requalifier l’imposition en revenus fonciers (avec pénalités) via la procédure de l’abus de droit. Le loueur doit alors être en mesure de prouver que le passage en location meublée n’est pas lié à la seule volonté de diminuer l’impôt (par exemple, volonté de réduire la durée du bail pour faciliter la cession du bien à court terme). 

Sur le plan comptable, quelle est la base de l’amortissement du bien mis en location meublée après avoir été loué nu ? Contrairement à ce qui est pratiqué régulièrement, la valeur du bien à retenir n’est pas la valeur d’acquisition d’origine diminuée des amortissements théoriques antérieurs au début de l’exploitation en LMNP. En effet, la base de l’amortissement est la valeur réelle du bien ; ce qui s’avère avantageux pour le loueur (base plus importante donc amortissement plus important et imposition plus faible).

L’évaluation de la valeur réelle du bien reste néanmoins complexe. Il peut être intéressant de croiser plusieurs méthodes d’évaluation pour pouvoir être en mesure de justifier cette valeur auprès de l’administration : évaluation par une ou plusieurs agences immobilières, évaluations en ligne, recherche des transactions comparables à partir de la base de données « demandes de valeurs foncières » (DVF)…

Le cabinet ALB CONSEILS vous accompagne dans la réalisation des missions LMNP et ce depuis leur création jusqu’au dépôt de la liasse fiscale à l’administration. Grâce à l’interface collaborative de notre cabinet, nous accompagnons nos clients partout en France à des tarifs compétitifs à partir de 350 € HT/an pour un bien (soit 140 € TTC par an après réduction d’impôt si adhésion à un centre de gestion agréé).  
 
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