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 Rédigé par LOUSTALOT BARBE Anthony, expert-comptable
 
Le fait d’acquérir et d’inscrire son local professionnel à l’actif de son entreprise individuelle ou de sa société relève d’une décision de gestion du dirigeant. Compte tenu des risques inhérents à une telle opération, cette décision n’a de réel intérêt « fiscal » que dans certains cas.
 

Où se situe le risque ?

En cas de difficultés financières, le local professionnel à l’actif (au même titre que les autres actifs de votre entreprise) pourrait être engagé dans le cadre d’une procédure initiée par vos créanciers professionnels pour le règlement de leurs créances. Dans le cas d’une entreprise individuelle, cela ne change pas grand-chose à la situation puisque le local professionnel ne peut faire l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité ; les créanciers pouvant alors se retourner sur le bien professionnel, qu’il soit ou non inscrit à l’actif. En revanche, dans le cas de sociétés dites à « responsabilité limitée », seuls les locaux inscrits à l’actif sont à la merci des créanciers sociaux ; ce qui plaide souvent en pratique pour une séparation du local professionnel et de l’actif de la société.
 

Où se situe l’intérêt « fiscal » ?

Il est double. Il s’agit dans un premier temps de déduire un maximum de charges au démarrage et tout au long de l’exploitation du local (amortissement, frais d’acquisition, gros travaux…), puis dans un second temps de rechercher une éventuelle exonération des plus-values lors de la revente du local.
 
Actuellement, la majorité des locaux professionnels des TPE qui ne font pas l’objet d’une location à un tiers sont logés dans des sociétés civiles immobilières (SCI). Le but est généralement de constituer un patrimoine immobilier facilement transmissible aux héritiers. L’inconvénient majeur reste l’imposition significative de ces revenus fonciers (SCI à l’impôt sur le revenu), au point de nécessiter une option à l’impôt sur les sociétés pour des locaux importants. L’exonération totale des plus-values est également tardive (22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux) et les charges déductibles limitées (pas de déduction des droits d’enregistrement, frais d’agence, travaux de construction ou d’agrandissement…) dans le régime à l’impôt sur le revenu.

Si mon entreprise est une entreprise individuelle ou une société de personne à l’impôt sur le revenu ?

Il existe un dispositif d’exonération totale (ou partielle) d’impôt et de prélèvements sociaux réservé aux TPE (article 151 septies) en fonctions du niveau des recettes (exonération totale pour des recettes annuelles HT < 250 000 € pour les activités de vente et 90 000 € pour les autres activités). L’exonération s’applique aux activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles exercées pendant au moins 5 ans.

Si mon entreprise est une société soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Sauf à créer une cohérence entre l’activité et l’outil de travail indispensable lors de la future revente de l’entreprise, l’inscription à l’actif du local professionnel est généralement déconseillée. Outre le risque inhérent à l’action des créanciers, le coût fiscal à la revente est quasi « prohibitif ». En effet, le montant de la plus-value soumis à impôt sur les sociétés sera d’autant plus important que le bien aura été vendu tardivement ; la société ayant régulièrement bénéficié de la déduction d’amortissements constatés chaque année. Dans ces conditions, il est préférable de loger le bien au sein d’une SCI pour le protéger de l’action des créanciers et d’éventuellement opter à l’impôt sur les sociétés si l’impôt sur le revenu n’est pas soutenable. La réalisation d’un démembrement de propriété des parts de la SCI peut être une autre solution à envisager pour conserver les bénéfices du régime de l’impôt sur le revenu tout en allégeant l’imposition des associés de la SCI.
 
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